L’essentiel sur l’estimation avant vente
- Un bien surestimé reste en moyenne 70 jours sur le marché à Montpellier
- Les outils en ligne ne voient pas votre cuisine refaite ni le vis-à-vis du voisin
- L’estimation par un agent local est gratuite et sans engagement
- Une révision de prix en cours de vente fait fuir les acheteurs sérieux
Vendre au juste prix : le vrai enjeu de l’estimation
Le prix de départ, c’est la clé de tout. Trop haut, votre bien devient invisible. Trop bas, vous perdez de l’argent. Ça paraît évident. Mais dans la vraie vie, la plupart des vendeurs que j’accompagne à Montferrier-sur-Lez ou Saint-Clément font la même erreur : ils partent de leur prix d’achat, ajoutent les travaux, et arrondissent au-dessus.
70 jours
Délai moyen de vente à Montpellier en 2025
Le délai moyen de vente atteint 70 jours. Et devinez quoi ? Un prix surévalué est la première cause d’un délai qui s’allonge. Pas l’état du bien. Pas la saison. Le prix.
Sur le secteur nord de Montpellier, les écarts de prix au m² sont considérables. Le prix moyen à Montpellier tourne autour de 3 474 €/m². Mais attention : pour les maisons, comptez plutôt 4 244 €/m², soit 26% de plus que les appartements. Et les prix varient de 2 245 € à 7 475 € selon les quartiers.
Franchement, une estimation en ligne ne voit pas que votre salon a été refait l’an dernier. Elle ne sait pas que le voisin fait du bruit le samedi matin. Elle calcule une moyenne. Et une moyenne, ça ne vend pas une maison.
Les 3 erreurs qui plombent une vente immobilière
En accompagnant des vendeurs à Saint-Clément et Montferrier depuis plusieurs années, j’ai identifié trois pièges récurrents. Trois erreurs qui transforment une vente simple en parcours du combattant.
Erreur n°1 : Se fier uniquement aux estimations en ligne
Les outils gratuits donnent une fourchette basée sur les transactions passées du quartier. Ils ignorent l’état réel de votre bien, son exposition, ses défauts cachés. J’ai vu des écarts de 15 à 20% entre l’estimation en ligne et la valeur réelle.
Erreur n°2 : Partir du prix d’achat. Votre maison achetée 320 000 € en 2015 ne vaut pas forcément plus aujourd’hui. Le marché a bougé. Selon les prévisions FNAIM pour 2025, les prix se stabilisent après deux années de baisse. L’attachement émotionnel n’a jamais fait vendre un bien.
Erreur n°3 : Afficher un prix « pour négocier ». Soyons clairs : les acheteurs d’aujourd’hui comparent. Un bien affiché 10% au-dessus du marché ne génère pas de visites. Pas de visites, pas d’offres. Et après trois mois, vous baissez. Les acheteurs sérieux se demandent alors ce qui cloche.
Le cas de Mme Duval à Saint-Clément-de-Rivière
J’ai accompagné Mme Duval l’année dernière. Infirmière à la retraite, elle vendait la maison familiale après une succession. Elle avait fixé son prix à 380 000 € sur la base de deux estimations en ligne. Après deux mois sans aucune visite, elle m’a appelé. Mon estimation terrain ? 345 000 €. Elle a hésité, puis accepté de repositionner. Cinq semaines plus tard, la vente était signée. Ce qui m’a frappé dans son dossier : l’écart de 35 000 € entre sa perception et la réalité du marché local.
Ce constat est limité au secteur nord de Montpellier et aux profils de vendeurs particuliers. Mais la tendance reste la même : les vendeurs qui estiment seuls leur bien le surévaluent souvent de 10 à 15%. Et leur maison reste sur le marché 3 à 6 mois de plus que prévu. Pour éviter ce piège, vous pouvez demander une estimation gratuite sur alpaca.immo et comparer avec votre propre évaluation.
Comment se passe une estimation par un professionnel
Beaucoup de propriétaires hésitent à faire appel à un agent. Peur d’être engagés, de subir une pression commerciale, de perdre du temps. Je comprends. Mais la réalité est plus simple que ce qu’on imagine.
L’estimation par un agent local est gratuite et sans engagement. Point. Vous n’êtes pas obligé de signer quoi que ce soit après. Et si vous voulez en savoir plus sur le déroulement d’une estimation immobilière, le processus est toujours le même.
-
Prise de contact et prise de rendez-vous -
Visite du bien sur place (45 min à 1h30) -
Remise du rapport d’estimation détaillé -
Mise en vente si vous êtes d’accord
Lors de la visite, j’analyse plusieurs critères : la surface habitable, l’emplacement exact (pas juste la commune, mais la rue), l’état général, les prestations, l’exposition, le DPE. D’ailleurs, selon le Ministère de l’Économie, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Cette contrainte pèse aussi sur les prix de vente.
Mon avis (qui n’engage que moi) : ne faites jamais estimer par une seule agence. Demandez-en deux ou trois. Mais attention aux écarts trop importants. Si une agence vous annonce 50 000 € de plus que les autres, posez-vous la question de sa motivation.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas l’avis d’un professionnel de l’immobilier ou d’un notaire pour évaluer votre situation personnelle.
Vos questions sur l’estimation avant vente
L’estimation par une agence est-elle vraiment gratuite ?
Oui, la grande majorité des agences proposent une estimation gratuite et sans engagement. Vous ne payez rien, même si vous décidez de ne pas vendre avec cette agence. C’est un service commercial pour vous convaincre de leur confier votre bien.
Quelle différence entre estimation en ligne et estimation terrain ?
L’estimation en ligne calcule une moyenne basée sur les ventes passées du secteur. Elle ne voit pas l’état réel de votre bien, ses atouts ou ses défauts. L’estimation terrain intègre tous les critères spécifiques : travaux récents, vis-à-vis, orientation, qualité des prestations.
Combien de temps dure une estimation professionnelle ?
La visite dure généralement entre 45 minutes et 1h30 selon la taille du bien. Le rapport d’estimation vous est remis dans les jours qui suivent, avec une analyse détaillée des critères retenus.
L’agent peut-il sous-estimer pour vendre plus vite ?
C’est une crainte légitime. Un agent sérieux n’a pas intérêt à sous-estimer : sa commission dépend du prix de vente. En revanche, certaines agences surestiment pour décrocher le mandat. D’où l’intérêt de comparer plusieurs estimations.
Faut-il faire estimer par plusieurs agences ?
Je recommande deux à trois estimations. Ça permet de croiser les analyses et d’identifier un consensus sur la valeur de votre bien. Si les écarts sont trop importants, creusez les raisons de cette différence.
Et maintenant ?
Votre plan d’action avant la mise en vente
-
Demander 2 à 3 estimations terrain auprès d’agences locales cette semaine
-
Comparer les prix au m² annoncés avec les transactions récentes du quartier
-
Vérifier la validité de votre DPE avant toute mise en vente
Si vous ne devez retenir qu’une chose : le bon prix dès le départ, c’est ce qui fait la différence entre une vente en 5 semaines et un bien qui traîne 6 mois. Sur le secteur nord de Montpellier, les acheteurs comparent. Un bien au juste prix trouve preneur. Un bien surestimé attend.